À part nos voisins, qui s’intéresse à la valeur marchande de notre propriété? Beaucoup de monde et probablement plus de gens qu’on le pense. Si l’on y regarde de plus près, il est même assez effarant de constater comment notre quotidien dépend de la valeur de nos maisons. Il est donc essentiel d’avoir une source d’information fiable et reconnue pour en déterminer sa valeur.
Rien d’étonnant, pensez-vous, puisque l’achat d’une propriété est l’un des plus importants investissements de notre vie. C’est vrai, en grande partie, mais je pense que le prix de nos maisons détermine encore plus les conditions de vie de toute la collectivité. Par exemple, les municipalités qui s’appuient sur les valeurs foncières pour taxer et payer tous les services municipaux; les commissions scolaires qui font de même pour l’éducation des enfants; la Banque du Canada qui vérifie notre endettement et détermine les taux d’intérêt, les banques qui demandent à connaître la valeur de nos actifs, en passant par les institutions de crédits qui financent des achats, des investissements ou des rénovations. Du liquidateur testamentaire qui évalue le patrimoine d’un défunt jusqu’aux assureurs, constructeurs de maisons neuves, etc.
Cette liste non exhaustive est déjà assez longue. Alors, si le prix de nos maisons intéresse autant de gens, c’est qu’il sert à évaluer des revenus, desquels est liée une proportion importante des dépenses privées et publiques et dont dépendent beaucoup d’emplois.
La nécessité d’une information fiable
Puisque la valeur de nos maisons est déterminante de nos conditions de vie, il est donc indispensable de s’appuyer sur des valeurs fiables, objectives et reconnues par tout le monde. Dans les pays occidentaux, ces valeurs sont celles provenant du marché immobilier réel (données MLS), c’est-à-dire les transactions immobilières entre des vendeurs et des acheteurs qui ne se connaissent généralement pas au préalable.
Ainsi, les décideurs comme les banques ou les assureurs hypothécaires, tout comme les évaluateurs agréés, ne tiennent pas compte des ventes de gré à gré. Ce type de mutations immobilières regroupe les ventes sans intermédiaire, les transferts d’une part indivise entre conjoints, le rachat de la part indivise d’un conjoint lors d’une séparation ou simplement la transmission d’une propriété par succession. Ces ventes ne sont pas prises en compte puisqu’il demeure difficile de déterminer les conditions dans lesquelles elles ont été réalisées. Les intervenants intéressés par l’évolution de la valeur de nos maisons veulent précisément des données objectives, soient les transactions immobilières soumises aux forces réelles du marché, donc de l’offre et de la demande. Les prix reconnus sont donc ceux des transactions ayant fait l’objet d’un courtage immobilier et ayant été soumises à des règles rigoureuses. Ce sont les ventes MLS ou S.I.A. (Service Inter Agences) au Canada ou NAR (National Association Realtors) aux États-Unis.
L’importance du moment de la vente
Un autre élément important à considérer lorsqu’on s’intéresse au prix d’une propriété est la date de la promesse d’achat. L’explication est logique puisque personne ne souhaite prendre aujourd’hui des décisions sur des événements qui se sont passés trop loin dans le temps. Cette date ne peut certainement pas être celle de la signature de l’acte de vente chez le notaire, mais il s’agit plutôt de la date où la promesse d’achat est signée et acceptée par les parties. En effet, les délais peuvent être variables entre cet engagement des parties et la date de signature de l’acte de vente. Par exemple, les données MLS du tableau de ce bulletin représentent la vraie réalité du marché immobilier en janvier, mais chaque transaction de ce mois sera publiée au registre foncier par le notaire dès la signature de l’acte de vente, en général entre un et six mois.
Les acteurs et tout le monde qui s’intéressent à l’évolution du prix des maisons veulent prendre des décisions en fonction des conditions actuelles du marché. À l’instar des chiffres sur l’emploi et le taux de chômage transmis mensuellement, celles sur le marché immobilier sont dévoilées mensuellement au début du mois suivant. Ces données se doivent d’être fiables, objectives et reconnues comme étant fiables par tous les intervenants; des données dont dépendent les conditions de vie de beaucoup de monde.
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