Bill Clinton à Montréal

Il y a de ces grands esprits dont les paroles me donnent des ailes. Bill Clinton est de ceux-là. À Montréal, hier, il a affirmé «nous vivons dans une monde où les gens se sont détachés des faits». Avec son éloquence habituelle, il en a profité pour lancer une flèche à ses adversaires républicains et lançé «personne ne veut payer de l'impôt» parce que ceux qui ont du pouvoir n'aime jamais voir l'état dans leurs pattes. Or «les faits» démontrent, selon lui, que les baisses d'impôt et la déréglementation économique représentent une menace pour la prospérité. Une réalité illustrée par la récente crise économique, la pire depuis 1929. Le marché laissé à lui-même conduit à des effets pervers.
 
En lisant ces paroles, j'ai eu une pensée pour notre loi sur le courtage immobilier qui règlemente le courtage immobilier au Québec. La loi actuelle adoptée en mai dernier est le fruit de plus de 50 ans de législation afin de protéger les consommateurs contre des pratiques douteuses et des fraudes dans les opérations de courtage. À titre de courtier dont le droit de pratique est régit par cette loi, je pense qu'il faille se méfier des personnes qui souhaitent une déréglementation du courtage immobilier au Québec.

Le courtier est-il un accessoire du courtage immobilier au Québec ?

Depuis une semaine, les médias se font l’écho d’une entente à l’amiable entre l’Association Canadienne de l’immeuble (ACI) et le Bureau de la concurrence du Canada, permettant aux consommateurs de vendre leur maison à moindre coût parce que les courtiers pourront désormais offrir des services réduits. Puisqu’au Québec une loi encadre les opérations de courtage immobilier, certains ont soutenu le fait que notre législation bloque peut-être la réduction des frais de courtage.

L’objectif premier visé de cette loi est la protection de l’acheteur et du vendeur dans une transaction immobilière. Elle vise donc l’encadrement de l’ensemble des pratiques d’une opération de courtage. Les frais de courtage ne sont pas fixés par la loi et le législateur ne peut pas et n'a judicieusement pas voulu s'immiscer dans les lois du marché. Les frais de courtage sont négociés à la prise du contrat de courtage, entre le vendeur et le courtier. Faites venir trois courtiers et vous aurez trois prix pour le même service. Les règles du marché ne sont pas différentes parce qu'ils existent une loi sur le courtage immobilier au Québec. C'est la même chose lorsqu'on cherche un comptable, un couvreur ou un dentiste.

Certains observateurs souligne que cette entente arrachée par le Bureau de la concurrence du Canada est une grande victoire parce qu'elle fera diminuer les coûts du courtage au pays. Voyons donc ! Si les coûts sont réduits, ce n'est pas à cause d’une plus grande concurrence, c'est parce qu'on diminuera le niveau de services offert par un courtier immobilier. En économie 101, on apprend qu'on ne réduit pas le prix de la patate en diminuant la qualité de la patate, mais en augmentant la quantité de patates offertes. Et si vous réduisez la qualité d'un produit, son prix diminuera parce que la demande pour ce produit diminuera. C'est comme si vous demandiez à votre plombier d'être moins bon, votre comptable de ne pas trop savoir compter ou à votre dentiste d'être plus arracheur qu'un soigneur de dents. C'est certain que cela vous coûtera moins cher. Dans une opération de courtage, le consommateur sera assurément moins servi si on cherche à diminuer l’étendue des services. Pourtant, la recette est simple : faites venir plusieurs courtiers qui se concurrenceront pour obtenir un contrat de vente de votre maison.

D'autres observateurs applaudissent précisément l’élément de l'entente qui permet à un consommateur de retenir les services d'un courtier que pour diffuser sa propriété sur le site MLS. Ils ont prétendu par ailleurs qu’il y aura une résistance de la part des courtiers qui ne voudront pas engager leur responsabilité à moindre coût. Si je m'oppose à cette entente, ce n’est pas seulement pour ce motif, mais parce qu’elle vient redéfinir et édulcorer la pratique du courtage immobilier au Québec. Le courtier n'est pas un accessoire au courtage immobilier et je n’ai pas être payé s’il n’y a pas d’opération de courtage. Qui plus est, chacun est libre de vendre sa propriété avec ou sans intermédiaire au Québec. Il existe une diversité de sites internet pour le faire. Mais historiquement, des abus et des pratiques douteuses ont amené le Québec à légiférer pour encadrer l’ensemble des pratiques de courtage si une personne décide de le faire avec un courtier.

Par cette entente, on prétend rendre service au consommateur en voulant maintenant leur faire payer pour un service qui était autrefois gratuit. En effet, la loi sur le courtage immobilier précise que le courtier a droit à une rétribution seulement lorsque la propriété est vendue. À l’inverse, la clause du contrat de courtage qui autorise à inscrire la propriété sur le site MLS ne donne droit à aucune rétribution. Ainsi, le consommateur payera dorénavant pour l’inscription MLS de sa propriété même si la propriété n’est pas vendue. Je pense raisonnablement que l’inscription sur MLS est une pratique parmi tant d’autres pour diffuser une inscription et non une finalité en soi. Le consommateur sera le grand perdant de la décortication de l’opération de courtage. Plus d’opinion de la valeur marchande, plus de négociations, plus de services-conseils sur les aspects légaux d’une transaction, plus de formulaires à compléter, plus de présence lors des inspections, etc. Comment protéger le public si une opération de courtage se définit par une seule pratique de publicité faite par un courtier et non jugée dans sa globalité par l’ensemble des actions posées par le courtier pour vendre une propriété ?

J'ai personnellement interpelé les membres du conseil d'administration de la Chambre immobilière de Montréal, ainsi que ceux de la Fédération des chambres immobilières du Québec pour faire valoir le caractère insidieux de cette entente. Elle ouvre la porte à ce que le courtier ne devienne qu'un simple accessoire dans l'opération de courtage. Je pense au contraire que le courtier est essentiel et ne peut être remplacé par le simple acte de diffusion d'une propriété sur un site internet prisé. Si une loi règlemente le courtage immobilier, c'est pour obliger le courtier à offrir en vente les propriétés avec loyauté, diligence et surtout, avec compétence. Il doit honorer ces principes pour conserver son droit de pratique au Québec. Il faut comprendre ici que la pratique du courtage immobilier est un droit obtenu selon des règles définies par cette loi et non pas un privilège accordé arbitrairement.

Comme courtier qui a qui a cœur sa profession, je ne supporte pas qu’on me demande d’être médiocre pour que mes services coûtent moins chers. L’opération de courtage visant l’achat et la vente d’une propriété est trop importante pour que collectivement on ne l’encadre pas globalement par une loi. C’est un choix et un projet de société.

Le style «vintage» en décoration intérieure

Nouvelle tendance en décoration intérieure, le style Vintage fait lentement mais sûrement son apparition à Montréal. Le "Vintage" apparaît dans la mode avant de faire son entrée dans la décoration intérieure; ce style consiste à réutiliser des vieux objets design (ou d’apparence) pour en faire une décoration tout à fait actuelle.

Pour le mobilier, la tendance s’observe aujourd’hui dans les catalogues des boutiques à la mode comme la Maison Corbeil, voire Roche Bobois qui a demandé à Jean-Paul Gaultier de contribuer à sa nouvelle collection anniversaire. Il s’agit de meubles architecturaux copiant des styles anciens. Le vieillot dans un espace contemporain a donc la cote et «c’est classe»

Sans aucun doute, la protection de l’environnement et la valorisation des objets fabriqués avec des matières recyclées sont les courants récupérés à travers le Vintage. Tant mieux ! Le bois comme matière retrouve ainsi ses lettres de noblesse. Exit le bois teint couleur espresso ou le mobilier de contreplaqué ! Le grain du bois et sa couleur naturelle sont les détails qu’on souhaite maintenant voir.

En immobilier, ce style trouve des débouchés dans les nouveaux projets résidentiels certifiés Leed. Les nouvelles vanités, les comptoirs de cuisine, les revêtements des planchers en bois sont fabriqués de matière brute. Dans le stock ancien, les propriétaires apprécient davantage le bois. Peut-être réapparaîtront les beaux balcons en bois qui ont fait jadis la renommée du paysage urbain montréalais.

Pour un aperçu de ce style en mobilier et décoration intérieure, je vous conseille les sites suivants :

- la collection souche à www.maisoncorbeil.com;

- la collection Jean-Paul Gaultier à www.roche-bobois.com;

- le site de la boutique www.lamaisondubamboo.com .

Le marché mieux compris

Le prix Nobel d'économie a été attribué cette année à trois économistes (Peter Diamond, Dale Mortensen et Christopher Pissarides) dont les travaux donnent un éclairage nouveau sur le fonctionnent des marchés. Selon l'image traditionnelle du marché, acheteur et vendeur parviennent à se trouver l'un et l'autre immédiatement, sans coût et en disposant d'un information pertinente sur les prix. «MAIS CE N'EST PAS CE QUI SE PASSE EN RÉALITÉ» que mentionnait le comité Nobel dans son communiqué. Par leurs travaux, les trois lauréats ont amélioré la compréhension des marchés sur lesquels existent des frictions qui empêchent des acheteurs de satisfaire leur demande et certains vendeurs d'écouler leur offre. Ils ont démontré que cela arrive à cause d'une information imparfaite et surtout par la trop grande diversité de ce qu'offrent concrètement les vendeurs et demandent les acheteurs. Cette théorie peut être illustrée par le cas simple entre l'acheteur et le vendeur d'un produit, comme celui de l'immobilier. Favoriser la rencontre des besoins entre un acheteur et un vendeur: un travail parfois complexe et un métier en soi.
Ce billet est inspiré ce matin par un article de Éric Desrosier dans Le Devoir, qui s'est inspiré d'un fil de nouvelle de REUTERS et qui lui s'inspire du communiqué du comité Nobel. Inspirons-nous à notre tour !

Valeur marchande versus évaluation foncière

Un petit mot pour vous inviter à aller lire le blog de ma collègue Carol Jarry (http://caroljarry.blogspot.com) . Elle jette un regard complémentaire et fort pertinent sur le même sujet.

Forte hausse des évaluations municipales à Montréal

La forte activité immobilière dans la métropole a eu un effet direct sur la valeur foncière des propriétés, soit le montant servant de base de calcul du montant des taxes municipales et scolaires. Il faudra toutefois attendre le dépôt du budget fin novembre pour connaître l’impact réel de cette hausse sur le compte de taxes en 2011.

Sur l'île de Montréal, la valeur des immeubles résidentiels a grimpé de 23,5 % entre 2006 et 2009, soit les deux années de référence pour la confection des deux derniers rôles d’évaluation. Comme prévu, ce sont les arrondissements du Plateau Mont-Royal (35,6%), du Sud-Ouest (32,2%), de Rosemont-Petite-Patrie (29,4%) et de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (27,2%) qui enregistrent les plus fortes augmentations.

Doit-on se réjouir de la hausse de notre évaluation municipale?

Du point de vue d’un propriétaire, la hausse de l’évaluation municipale est sans doute une bonne nouvelle, voire rassurante quant au fait que notre propriété prend de la valeur. Effectivement, cela fait toujours un petit velours de constater que notre achat est aussi un investissement.

À l’inverse, du point de vue d’un contribuable, une hausse significative de la valeur foncière de notre propriété est une nouvelle parfois angoissante. Pour éviter un fardeau important aux contribuables, la municipalité a diminué dans le passé son taux d’imposition. Elle a également décidé d’étaler le montant de la hausse sur trois ans. On verra dans le prochain budget ce que la Ville décidera cette fois-ci. Néanmoins, si la variation de votre évaluation dépasse largement l’augmentation moyenne de la valeur des propriétés sur l’Île de Montréal, il est fort probable que vos taxes augmenteront proportionnellement plus que la moyenne des augmentations.

Vous pouvez déjà consulter en ligne votre évaluation municipale à (www.ville.montreal.qc.ca/evalweb). Si vous êtes en désaccord avec votre nouvelle évaluation, prenez note que vous pouvez la contester jusqu’au 30 avril prochain. Vous pouvez obtenir la procédure de révision sur le site internet de la Ville. Comme les rôles sont confectionnés conformément à la loi sur la fiscalité municipale au Québec, le formulaire est le même pour toutes les municipalités au Québec et il est disponible auprès des services municipaux responsables de l’évaluation.

Valeur municipale versus la valeur marchande de votre propiété

En dépit du fait que votre nouvelle évaluation municipale est un bon indicateur de l’évolution de la valeur marchande de votre propriété, j’insiste pour dire qu’elle ne correspond absolument pas à sa valeur actuelle sur le marché de la revente. Les municipalités ne vérifient qu’à tous les trois ans la variation des valeurs des propriétés sur leur territoire. Ainsi, le nouveau rôle actuel a comme référence le marché immobilier au 1 juillet 2009. Les évaluations municipales sont donc toujours décalées par rapport au marché réel. Par exemple, si on examine la fiche MLS d’un duplex vendu à Rosemont en janvier 2010, les montants indiqués de l’évaluation municipale avaient comme référence le marché immobilier des duplex avoisinants vendus en 2005. Ceci explique un écart toujours important de l’évaluation municipale avec les prix observés au moment de la vente.

De plus, les évaluateurs de la Ville ne visitent pas toutes les propriétés. Ils confectionnent le rôle d’évaluation par la recherche d’unités de voisinage témoin par catégorie d’immeuble et par quartier. Il y en a 4000 sur tout le territoire de l’Île de Montréal. Plus particulièrement, ils examinent attentivement et visitent les propriétés vendues durant l’année de référence. Ils tiennent compte également des rénovations faisant l’objet de demandes de permis et des nouvelles constructions. Bien que représentative du marché immobilier, cette évaluation reste globale et elle ne tient pas compte des caractéristiques propres à chacun des immeubles. Il serait fastidieux mais surtout trop couteux d’évaluer individuellement tous les immeubles du territoire d’une municipalité.

Avant de ranger votre avis d’évaluation, il est important d’y jeter un coup d’oeil attentif. Il est aussi très sage et instructif d’examiner votre évaluation foncière en la comparant avec celles de vos voisins. Les avis d’évaluation sont publics et tous disponibles sur l’internet. Pour plus de précisions, n’hésitez pas à communiquer avec moi.