Surenchère, commen ça se passe ?

Il est assez fréquent à Montréal que des acheteurs allongent plus d’argent que le prix demandé pour acheter une propriété. Pour les trois premiers mois de l’année, c’est près de 9 % des ventes MLS enregistrées sur l’Île de Montréal et de 5 % de celles dans la grande région de Montréal qui se sont conclues à un prix supérieur au prix demandé. Quelle mouche a piqué ces acheteurs, penseront certaines personnes?

D’entrée de jeu, une surenchère n’arrive pas parce qu’un vendeur exige spontanément d’un acheteur un prix plus élevé que le prix initial inscrit. Elle survient lorsqu’un vendeur reçoit en même temps et de manière concurrente plus d’une offre d’achat pour sa propriété.

Par ailleurs, il est tout aussi faux de penser qu’une surenchère se produit après qu’un vendeur ait accepté une première offre et qu’il demande à un deuxième acheteur de renchérir. Selon le Code civil, une promesse d’achat acceptée sans condition a une portée contractuelle et constitue pour le vendeur comme pour l’acheteur une obligation légale de vendre ou d’acheter une propriété. Comme un vendeur ne peut vendre deux fois sa propriété, il ne peut donc accepter sans condition plus d’une seule promesse d’achat à la fois et encore moins chercher un autre acheteur plus offrant après avoir accepté une offre. Ainsi, la priorité d’achat sur une propriété s’établit seulement lorsqu’une promesse d’achat est acceptée par le vendeur. Si un acheteur est prêt à déposer une offre sur une propriété, la meilleure façon pour son courtier de protéger cette volonté est de remplir rapidement une promesse d’achat et de la présenter dans les meilleurs délais au vendeur. Si l’acheteur sait ou apprend qu’il y a en suspens une autre promesse d’achat annoncée, mais pas encore présentée au vendeur, chacun des acheteurs concurrents pourra renchérir jusqu’au moment prévu de la présentation des offres. Cette situation d’offres multiples est une source de stress pour toutes les parties impliquées. Conséquemment, les règlements prévus par la Loi sur le courtage immobilier au Québec dictent des façons de faire protégeant les parties impliquées, tandis que les courtiers se doivent de respecter des règles déontologiques strictes et propres à cette situation d’offres multiples. Le premier élément à retenir est que le contenu d’une promesse d’achat reste toujours confidentiel jusqu’au moment de la présentation de l’offre d’achat au vendeur. Dévoiler le contenu d’une offre d’achat à un autre acheteur est une faute professionnelle grave pour un courtier. Si une promesse d’achat est acceptée ou annoncée sur une propriété, le courtier inscripteur se doit par contre d’aviser toutes les parties qui se montrent intéressées par cette même propriété. Si une promesse d’achat est annoncée, mais pas encore présentée au vendeur, un autre acheteur peut également déposer une promesse d’achat qui sera présentée en concurrence avec la première. Le premier acheteur devra être aussi informé de l’existence d’une autre offre et son courtier lui demandera s’il maintient identique son offre initiale ou s’il souhaite renchérir.

Peu importe le nombre d’offres annoncées, tous les acheteurs pressentis doivent être informés de l’existence d’autres offres. S’il y a d’autres visites confirmées sur la propriété, il est équitable et dans l’intérêt de toutes les parties de prévoir la présentation des offres après la dernière visite prévue. Par contre, le courtier inscripteur ne peut retarder indûment le moment prévu de la présentation, car le courtier immobilier se doit d’arrêter dans les plus brefs délais un moment de présentation. Les offres d’achat sont alors présentées séparément au vendeur, l’une à la suite de l’autre, généralement dans l’ordre où elles ont été annoncées au courtier inscripteur.

Dans un marché favorable aux vendeurs, c’est-à-dire lorsque le nombre de propriétés disponibles est inférieur à la demande (moins de 8 propriétés disponibles par acheteur) et les délais de vente plus courts, la probabilité est plus élevée lors d’offres multiples que le prix final dépasse le prix demandé par le vendeur. Dans un marché équilibré et même à l’avantage des acheteurs, il peut arriver parfois une situation de surenchère. Les caractéristiques propres d’une propriété, sa localisation ou son prix concourent à un effet de rareté. Peu importe le motif à l’origine de son attrait, un contexte d’offres multiples permet d’établir plus précisément la valeur marchande d’une propriété. En effet, comme l’acheteur n’a pas ici la chance de négocier avec le vendeur, ce que j’appelle une deuxième chance, il doit d’entrée de jeu faire sa meilleure offre selon sa limite d’emprunt hypothécaire. Le vendeur choisira la meilleure offre parmi tous les acheteurs.

Acheteur ou vendeur, il faut quand même garder la tête froide en situation d’offres multiples. Sur ce point en terminant, je prends pour exemple une de mes expériences d’offres multiples où je représentais des acheteurs qui ont remporté la mise même si leur prix offert n’a pas été le plus élevé. J’ai appris plus tard par le courtier inscripteur que son client-vendeur avait privilégié la promesse d’achat de mes clients parce qu’elle incluait une condition d’inspection sur laquelle j’avais insisté lors de ma présentation. En effet, j’avais alors répété au vendeur ce que je dis à tous mes clients: une inspection est aussi à l’avantage d’un vendeur qui, comme l’acheteur, souhaite avoir la tête tranquille après la vente. Un vendeur soucieux de ce qu’il vend, de même qu’un acheteur tout aussi informé de ce qu’il achète, voilà, je pense, la meilleure garantie d’une transaction immobilière réussie.

L'art public montréalais, le grand oublié des chantiers !

Ce billet a été inspiré à la lecture ce matin d’un texte de Stéphane Baillargeon dans Le Devoir. J’ai été stupéfait d'y apprendre que la dernière oeuvre artistique monumental à couronner une place publique à Montréal remonte à 1967, soit celle de L’homme de Calder, plantée dans le Parc-Jean-Drapeau. Il y a 43 ans.

 L'Homme, Alexandre Calder (1967)

Après, il y a eu bien sûr la fontaine de Riopelle,  La Joute (1970), déplacée dans la controverse du parc Olympique à son emplacement actuel sur la Place de Jean-Paul-Riopelle, entre le Palais des congrès et l’édifice de la Caisse de dépôt et de placement (CDP).  Comme cette oeuvre a été déplacée sans jamais être remplacée au parc Olympique, le journaliste Stéphane Baillargeon souligne judicieusement qu'on ne peut la considérer comme neuve.  Après 1967 ou 1970, c'est le vide presque total. Mis à part quelques oeuvres de quartier comme Les Leçons singulières (I et II) de Michel Goulet à la place Roy et au parc Lafontaine, on n’a pu admirer rien d’autre d’emblématique que le Stade Olympique, dont le caractère monumental relève d’or plutôt que d’art dans l’imaginaire de beaucoup de contribuables montréalais ou des fumeurs québécois.

 Joute, Jean-Paul Riopelle (1970)

Pourtant, chaque voyageur que nous sommes savons que l’art public fait partie intégrante de nos souvenirs de vacances les plus durables et de l’image emblématique des lieux qu’on visite.  Les  grandes métropoles touristiques se différencient par les monuments et les oeuvres d’art public qui s’y trouvent et auxquels on s’identifie.

Désolé pour les artisans des nombreux festivals à Montréal, mais je pense qu’un festival restera sur le plan touristique toujours éphémère, tandis qu’une œuvre d’art public survivra à son créateur et aux contribuables qui l’ont financé. À l’évidence, la valeur relative dans le temps d’une œuvre d’art public est supérieure à un festival. Par conséquent, il m’apparaît clair que la place Jean-Paul-Riopelle ou la place des festivals sont des investissements publics davantage structurants. À cette dernière place publique créée à Montréal pour accueillir les festivals, nos représentants ont malheureusement oublié d'y prévoir une oeuvre permanente d'art public pour marquer davantage cet espace urbain dans notre subconscient. Pour l'instant, on s'y déplace que le temps d'un festival et le lieu devient presque sans signification le reste de l'année.

Une œuvre publique est aussi unique et sa durée dans le temps dépassera l’intérêt partisan de l’enveloppe brune. Le béton et la pierre sont malheureusement trop associés en ce moment aux intérêts financiers et politiques. L’artiste dont on paye l’œuvre aujourd’hui va tirer instantanément un bénéfice de son travail. Surtout, cet intérêt lui survivra et deviendra rapidement l’héritage de sa génération comme celles des générations qui suivront après. 

 Les leçons singulières II, Michel Goulet (1991)

Investir dans l’art public rapporte gros et longtemps, mais malheureusement pas assez à ceux dont les intérêts sont à court terme. Désolé pour l’éphémère, mais il est aussi profitable à mes yeux d’investir tout autant collectivement dans la mémoire ou l’art public.

 Oeuvre de Melvin Charney, Place Émélie-Gamelin (1992)

Le «Home Staging», une nécessité ?

Qui n’a pas déjà entendu cette affirmation surprenante : «le home staging ou la mise en valeur d’une propriété rapporte gros aux vendeurs». Certains spécialistes avancent des chiffres étonnants et parlent d’une valeur ajoutée d'une propriété qui se situerait entre 2 et 5 %, voire jusqu'à 20 % pour les résidences de prestige. Sur le terrain, qu’en est-il vraiment ? 

Comme courtier, je peux affirmer sans l’ombre d’un doute que les acheteurs sont davantage séduits par la propreté, l'ordre, la luminosité, l'espace, voire un sentiment d'être chez soi à l’instant même de leur visite. Lorsque je visite pour la première fois une telle propriété, j’aurais cette phrase pour la décrire : «cette propriété est agréable à visiter». Mais si vous me demandez si cette propriété va se vendre entre 2% et 20% de plus qu’une propriété comparable qui n’a pas été mise en valeur, je vous répondrais sans hésitation un gros NON.

Vous comprendrez que je traite ici des propriétés dont le vendeur soigne la présentation pour séduire un acheteur potentiel. J’exclus ici toutes celles qui subissent des rénovations majeures. Dans ce dernier cas, il ne s’agit pas d’une valorisation superficielle, mais plutôt d’une revalorisation importante de la propriété. On parle alors d’une mise à niveau dont les règles de mise en marché visent la clientèle des nouvelles constructions.

En revanche, si on me parle d’une valorisation superficielle d’une propriété, je dis toujours à mes clients que le home staging présente un avantage certain pour ramener au niveau de ses comparables une propriété qui au départ se présente moins bien ou apparaît de qualité inférieure. Par sa mise en valeur, on cherchera ici à maintenir le prix de vente pour qu’il corresponde davantage aux prix vendus observés pour des propriétés comparables. Par ailleurs, un autre bénéfice d’une valorisation résidentielle est de favoriser un délai de vente plus rapide. Sur le terrain, il est fréquent de voir se vendre plus rapidement les maisons qui se présentent mieux que ses concurrentes désordonnées, embourbées ou mal aménagées.

Ceci étant dit, il faut être bien conseillé avant d’engager des centaines de dollars en améliorations diverses pour vendre à meilleur prix sa propriété. Dans mon esprit, le home staging n’est et ne sera qu’une mise à niveau d’une propriété initialement désavantagée. Sachez que les acheteurs ne visitent pas qu’une seule propriété. L’erreur qu’on fait souvent est de penser que les acheteurs ne savent pas ce qu’ils veulent. Ils ne paieront pas plus cher que leur budget initial parce que les murs ont été repeints ou l’espace est mieux utilisé. Les critères à la base des décisions d’acheter sont en ordre d’importance : la localisation, le prix, la dimension et les caractéristiques propres d’une propriété. Prenez par exemple un acheteur qui visite deux propriétés situées dans le même quartier, ayant la même dimension et construite par le même entrepreneur avec les mêmes matériaux. Si le prix demandé est plus élevé pour celle qui a été valorisée, je vous assure que l’acheteur arrêtera son choix vers la propriété dont le prix demandé initial est moins élevé. Bien que la décision d’acheter une nouvelle résidence est loin d'être uniquement cérébrale ou rationnelle, les considérations plus subjectives exercent une influence d’importance variable d’une personne à l’autre. Quant au prix, son influence est indéniable et mesurable. Méfiez-vous des gens qui affirmeront dans un bulletin comme celui-ci que les prix des maisons ont augmenté en octobre, notamment parce que les propriétés vendues ont été valorisées. 

     Mes clients m’ont souvent demandé s’ils doivent refaire la cuisine, la salle de bain ou le revêtement des planchers, réparer un mur, repeindre une pièce, désembourber un espace ou se débarrasser du mobilier inutile. Il est toujours préférable de commencer par un bon ménage, mais jamais refaire des pièces aussi importantes que la cuisine et la salle de bain. Si vous pensez qu’il faille refaire la cuisine ou la salle de bain, dites-vous que cela vous coûtera toujours moins cher de demander un prix moins élevé afin de laisser l’acheteur décider pour lui-même. 
   Il ne faut donc jamais entreprendre de gros travaux dans l'espoir de vendre à meilleur prix. Pour positionner sa propriété sur le marché, sachez qu'il vaut mieux d'abord bien connaître ce que des acheteurs ont récemment payé pour une propriété semblable à la vôtre. À ce moment là seulement, vous pourrez véritablement vous comparer et prendre les meilleures décisions afin de tirer le maximum d'une transaction immobilière.

           

Bill Clinton à Montréal

Il y a de ces grands esprits dont les paroles me donnent des ailes. Bill Clinton est de ceux-là. À Montréal, hier, il a affirmé «nous vivons dans une monde où les gens se sont détachés des faits». Avec son éloquence habituelle, il en a profité pour lancer une flèche à ses adversaires républicains et lançé «personne ne veut payer de l'impôt» parce que ceux qui ont du pouvoir n'aime jamais voir l'état dans leurs pattes. Or «les faits» démontrent, selon lui, que les baisses d'impôt et la déréglementation économique représentent une menace pour la prospérité. Une réalité illustrée par la récente crise économique, la pire depuis 1929. Le marché laissé à lui-même conduit à des effets pervers.
 
En lisant ces paroles, j'ai eu une pensée pour notre loi sur le courtage immobilier qui règlemente le courtage immobilier au Québec. La loi actuelle adoptée en mai dernier est le fruit de plus de 50 ans de législation afin de protéger les consommateurs contre des pratiques douteuses et des fraudes dans les opérations de courtage. À titre de courtier dont le droit de pratique est régit par cette loi, je pense qu'il faille se méfier des personnes qui souhaitent une déréglementation du courtage immobilier au Québec.

Le courtier est-il un accessoire du courtage immobilier au Québec ?

Depuis une semaine, les médias se font l’écho d’une entente à l’amiable entre l’Association Canadienne de l’immeuble (ACI) et le Bureau de la concurrence du Canada, permettant aux consommateurs de vendre leur maison à moindre coût parce que les courtiers pourront désormais offrir des services réduits. Puisqu’au Québec une loi encadre les opérations de courtage immobilier, certains ont soutenu le fait que notre législation bloque peut-être la réduction des frais de courtage.

L’objectif premier visé de cette loi est la protection de l’acheteur et du vendeur dans une transaction immobilière. Elle vise donc l’encadrement de l’ensemble des pratiques d’une opération de courtage. Les frais de courtage ne sont pas fixés par la loi et le législateur ne peut pas et n'a judicieusement pas voulu s'immiscer dans les lois du marché. Les frais de courtage sont négociés à la prise du contrat de courtage, entre le vendeur et le courtier. Faites venir trois courtiers et vous aurez trois prix pour le même service. Les règles du marché ne sont pas différentes parce qu'ils existent une loi sur le courtage immobilier au Québec. C'est la même chose lorsqu'on cherche un comptable, un couvreur ou un dentiste.

Certains observateurs souligne que cette entente arrachée par le Bureau de la concurrence du Canada est une grande victoire parce qu'elle fera diminuer les coûts du courtage au pays. Voyons donc ! Si les coûts sont réduits, ce n'est pas à cause d’une plus grande concurrence, c'est parce qu'on diminuera le niveau de services offert par un courtier immobilier. En économie 101, on apprend qu'on ne réduit pas le prix de la patate en diminuant la qualité de la patate, mais en augmentant la quantité de patates offertes. Et si vous réduisez la qualité d'un produit, son prix diminuera parce que la demande pour ce produit diminuera. C'est comme si vous demandiez à votre plombier d'être moins bon, votre comptable de ne pas trop savoir compter ou à votre dentiste d'être plus arracheur qu'un soigneur de dents. C'est certain que cela vous coûtera moins cher. Dans une opération de courtage, le consommateur sera assurément moins servi si on cherche à diminuer l’étendue des services. Pourtant, la recette est simple : faites venir plusieurs courtiers qui se concurrenceront pour obtenir un contrat de vente de votre maison.

D'autres observateurs applaudissent précisément l’élément de l'entente qui permet à un consommateur de retenir les services d'un courtier que pour diffuser sa propriété sur le site MLS. Ils ont prétendu par ailleurs qu’il y aura une résistance de la part des courtiers qui ne voudront pas engager leur responsabilité à moindre coût. Si je m'oppose à cette entente, ce n’est pas seulement pour ce motif, mais parce qu’elle vient redéfinir et édulcorer la pratique du courtage immobilier au Québec. Le courtier n'est pas un accessoire au courtage immobilier et je n’ai pas être payé s’il n’y a pas d’opération de courtage. Qui plus est, chacun est libre de vendre sa propriété avec ou sans intermédiaire au Québec. Il existe une diversité de sites internet pour le faire. Mais historiquement, des abus et des pratiques douteuses ont amené le Québec à légiférer pour encadrer l’ensemble des pratiques de courtage si une personne décide de le faire avec un courtier.

Par cette entente, on prétend rendre service au consommateur en voulant maintenant leur faire payer pour un service qui était autrefois gratuit. En effet, la loi sur le courtage immobilier précise que le courtier a droit à une rétribution seulement lorsque la propriété est vendue. À l’inverse, la clause du contrat de courtage qui autorise à inscrire la propriété sur le site MLS ne donne droit à aucune rétribution. Ainsi, le consommateur payera dorénavant pour l’inscription MLS de sa propriété même si la propriété n’est pas vendue. Je pense raisonnablement que l’inscription sur MLS est une pratique parmi tant d’autres pour diffuser une inscription et non une finalité en soi. Le consommateur sera le grand perdant de la décortication de l’opération de courtage. Plus d’opinion de la valeur marchande, plus de négociations, plus de services-conseils sur les aspects légaux d’une transaction, plus de formulaires à compléter, plus de présence lors des inspections, etc. Comment protéger le public si une opération de courtage se définit par une seule pratique de publicité faite par un courtier et non jugée dans sa globalité par l’ensemble des actions posées par le courtier pour vendre une propriété ?

J'ai personnellement interpelé les membres du conseil d'administration de la Chambre immobilière de Montréal, ainsi que ceux de la Fédération des chambres immobilières du Québec pour faire valoir le caractère insidieux de cette entente. Elle ouvre la porte à ce que le courtier ne devienne qu'un simple accessoire dans l'opération de courtage. Je pense au contraire que le courtier est essentiel et ne peut être remplacé par le simple acte de diffusion d'une propriété sur un site internet prisé. Si une loi règlemente le courtage immobilier, c'est pour obliger le courtier à offrir en vente les propriétés avec loyauté, diligence et surtout, avec compétence. Il doit honorer ces principes pour conserver son droit de pratique au Québec. Il faut comprendre ici que la pratique du courtage immobilier est un droit obtenu selon des règles définies par cette loi et non pas un privilège accordé arbitrairement.

Comme courtier qui a qui a cœur sa profession, je ne supporte pas qu’on me demande d’être médiocre pour que mes services coûtent moins chers. L’opération de courtage visant l’achat et la vente d’une propriété est trop importante pour que collectivement on ne l’encadre pas globalement par une loi. C’est un choix et un projet de société.

Le style «vintage» en décoration intérieure

Nouvelle tendance en décoration intérieure, le style Vintage fait lentement mais sûrement son apparition à Montréal. Le "Vintage" apparaît dans la mode avant de faire son entrée dans la décoration intérieure; ce style consiste à réutiliser des vieux objets design (ou d’apparence) pour en faire une décoration tout à fait actuelle.

Pour le mobilier, la tendance s’observe aujourd’hui dans les catalogues des boutiques à la mode comme la Maison Corbeil, voire Roche Bobois qui a demandé à Jean-Paul Gaultier de contribuer à sa nouvelle collection anniversaire. Il s’agit de meubles architecturaux copiant des styles anciens. Le vieillot dans un espace contemporain a donc la cote et «c’est classe»

Sans aucun doute, la protection de l’environnement et la valorisation des objets fabriqués avec des matières recyclées sont les courants récupérés à travers le Vintage. Tant mieux ! Le bois comme matière retrouve ainsi ses lettres de noblesse. Exit le bois teint couleur espresso ou le mobilier de contreplaqué ! Le grain du bois et sa couleur naturelle sont les détails qu’on souhaite maintenant voir.

En immobilier, ce style trouve des débouchés dans les nouveaux projets résidentiels certifiés Leed. Les nouvelles vanités, les comptoirs de cuisine, les revêtements des planchers en bois sont fabriqués de matière brute. Dans le stock ancien, les propriétaires apprécient davantage le bois. Peut-être réapparaîtront les beaux balcons en bois qui ont fait jadis la renommée du paysage urbain montréalais.

Pour un aperçu de ce style en mobilier et décoration intérieure, je vous conseille les sites suivants :

- la collection souche à www.maisoncorbeil.com;

- la collection Jean-Paul Gaultier à www.roche-bobois.com;

- le site de la boutique www.lamaisondubamboo.com .

Le marché mieux compris

Le prix Nobel d'économie a été attribué cette année à trois économistes (Peter Diamond, Dale Mortensen et Christopher Pissarides) dont les travaux donnent un éclairage nouveau sur le fonctionnent des marchés. Selon l'image traditionnelle du marché, acheteur et vendeur parviennent à se trouver l'un et l'autre immédiatement, sans coût et en disposant d'un information pertinente sur les prix. «MAIS CE N'EST PAS CE QUI SE PASSE EN RÉALITÉ» que mentionnait le comité Nobel dans son communiqué. Par leurs travaux, les trois lauréats ont amélioré la compréhension des marchés sur lesquels existent des frictions qui empêchent des acheteurs de satisfaire leur demande et certains vendeurs d'écouler leur offre. Ils ont démontré que cela arrive à cause d'une information imparfaite et surtout par la trop grande diversité de ce qu'offrent concrètement les vendeurs et demandent les acheteurs. Cette théorie peut être illustrée par le cas simple entre l'acheteur et le vendeur d'un produit, comme celui de l'immobilier. Favoriser la rencontre des besoins entre un acheteur et un vendeur: un travail parfois complexe et un métier en soi.
Ce billet est inspiré ce matin par un article de Éric Desrosier dans Le Devoir, qui s'est inspiré d'un fil de nouvelle de REUTERS et qui lui s'inspire du communiqué du comité Nobel. Inspirons-nous à notre tour !

Valeur marchande versus évaluation foncière

Un petit mot pour vous inviter à aller lire le blog de ma collègue Carol Jarry (http://caroljarry.blogspot.com) . Elle jette un regard complémentaire et fort pertinent sur le même sujet.

Forte hausse des évaluations municipales à Montréal

La forte activité immobilière dans la métropole a eu un effet direct sur la valeur foncière des propriétés, soit le montant servant de base de calcul du montant des taxes municipales et scolaires. Il faudra toutefois attendre le dépôt du budget fin novembre pour connaître l’impact réel de cette hausse sur le compte de taxes en 2011.

Sur l'île de Montréal, la valeur des immeubles résidentiels a grimpé de 23,5 % entre 2006 et 2009, soit les deux années de référence pour la confection des deux derniers rôles d’évaluation. Comme prévu, ce sont les arrondissements du Plateau Mont-Royal (35,6%), du Sud-Ouest (32,2%), de Rosemont-Petite-Patrie (29,4%) et de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (27,2%) qui enregistrent les plus fortes augmentations.

Doit-on se réjouir de la hausse de notre évaluation municipale?

Du point de vue d’un propriétaire, la hausse de l’évaluation municipale est sans doute une bonne nouvelle, voire rassurante quant au fait que notre propriété prend de la valeur. Effectivement, cela fait toujours un petit velours de constater que notre achat est aussi un investissement.

À l’inverse, du point de vue d’un contribuable, une hausse significative de la valeur foncière de notre propriété est une nouvelle parfois angoissante. Pour éviter un fardeau important aux contribuables, la municipalité a diminué dans le passé son taux d’imposition. Elle a également décidé d’étaler le montant de la hausse sur trois ans. On verra dans le prochain budget ce que la Ville décidera cette fois-ci. Néanmoins, si la variation de votre évaluation dépasse largement l’augmentation moyenne de la valeur des propriétés sur l’Île de Montréal, il est fort probable que vos taxes augmenteront proportionnellement plus que la moyenne des augmentations.

Vous pouvez déjà consulter en ligne votre évaluation municipale à (www.ville.montreal.qc.ca/evalweb). Si vous êtes en désaccord avec votre nouvelle évaluation, prenez note que vous pouvez la contester jusqu’au 30 avril prochain. Vous pouvez obtenir la procédure de révision sur le site internet de la Ville. Comme les rôles sont confectionnés conformément à la loi sur la fiscalité municipale au Québec, le formulaire est le même pour toutes les municipalités au Québec et il est disponible auprès des services municipaux responsables de l’évaluation.

Valeur municipale versus la valeur marchande de votre propiété

En dépit du fait que votre nouvelle évaluation municipale est un bon indicateur de l’évolution de la valeur marchande de votre propriété, j’insiste pour dire qu’elle ne correspond absolument pas à sa valeur actuelle sur le marché de la revente. Les municipalités ne vérifient qu’à tous les trois ans la variation des valeurs des propriétés sur leur territoire. Ainsi, le nouveau rôle actuel a comme référence le marché immobilier au 1 juillet 2009. Les évaluations municipales sont donc toujours décalées par rapport au marché réel. Par exemple, si on examine la fiche MLS d’un duplex vendu à Rosemont en janvier 2010, les montants indiqués de l’évaluation municipale avaient comme référence le marché immobilier des duplex avoisinants vendus en 2005. Ceci explique un écart toujours important de l’évaluation municipale avec les prix observés au moment de la vente.

De plus, les évaluateurs de la Ville ne visitent pas toutes les propriétés. Ils confectionnent le rôle d’évaluation par la recherche d’unités de voisinage témoin par catégorie d’immeuble et par quartier. Il y en a 4000 sur tout le territoire de l’Île de Montréal. Plus particulièrement, ils examinent attentivement et visitent les propriétés vendues durant l’année de référence. Ils tiennent compte également des rénovations faisant l’objet de demandes de permis et des nouvelles constructions. Bien que représentative du marché immobilier, cette évaluation reste globale et elle ne tient pas compte des caractéristiques propres à chacun des immeubles. Il serait fastidieux mais surtout trop couteux d’évaluer individuellement tous les immeubles du territoire d’une municipalité.

Avant de ranger votre avis d’évaluation, il est important d’y jeter un coup d’oeil attentif. Il est aussi très sage et instructif d’examiner votre évaluation foncière en la comparant avec celles de vos voisins. Les avis d’évaluation sont publics et tous disponibles sur l’internet. Pour plus de précisions, n’hésitez pas à communiquer avec moi.

Le prix d'achat antérieur payé par le vendeur… est-ce utile à savoir?

Il m’est arrivé à quelques reprises, mais rarement quand même, qu’un client me demande le prix payé par le vendeur pour sa propriété. On pourrait penser à tort que cette information est confidentielle, mais elle est publique et disponible sur le site internet du Registre foncier du Québec.

Cette information a sans doute un intérêt anecdotique mais d’aucune façon il s’agit d’une donnée pertinente en immobilier : elle ne permet pas d’établir la valeur d’une propriété et encore moins elle ne sert pour en négocier le prix.

À l'intar des institutions bancaires et des professionnels de l’immobilier qui ne tiennent pas compte de cette information, voici pourquoi monsieur et madame tout le monde devrait accorder peu d’importance au prix d'achat antérieur d'une propriété pour en établir la valeur actuelle.

Avant tout, il est important d’aborder la façon dont est déterminé la veleur marchande d’une propriété. Le prix d’un bien est toujours déterminé en le comparant avec un autre bien et le plus souvent avec un bien comparable. En immobilier, on cherche avant tout à établir le prix d’une propriété en la comparant avec d’autres propriétés vendues dans un passé récent, soit au cours des six derniers mois. Dans un même segment de marché, les caractéristiques de chacune des propriétés peuvent en faire varier le prix. On procédera à des redressements pour ramener chacune des propriétés comparables. On ajustera ainsi le prix de la propriété à évaluer en tenant compte de ses caractéristiques propres et des caractéristiques des autres propriétés dans un même segment de marché. La moyenne des prix obtenue nous permettra à la fin d’obtenir une opinion assez précise de la valeur marchande d’une propriété. Cet exercice demande de l’expérience sur le terrain et il faut avoir visité plusieurs propriétés.

Cette méthode pour évaluer le prix d’une propriété se nomme la technique de parité. Elle est aussi la plus utilisée par les évaluateurs agrées, les banques et les professionnels de l’immobilier. S’il n’existe aucune vente dans un segment de marché permettant l’emploi de cette technique, on utilisera la technique des coûts de construction, soit la dépense à faire pour reconstruire à neuf. Mais comme pour la technique de parité, il faudra avoir fait ces calculs des coûts de construction pour au moins trois propriétés.

Imaginez, trois propriétés, c’est le minimum pour un professionnel de l’immobilier qui a visité des centaines de propriété. D'entrée jeu, lorsque j’accompagne de nouveaux acheteurs pour leur transaction, je dis donc toujours comment il est important de visiter plusieurs propriétés avant d’acheter, surtout s’il s’agit de leur premier achat. Il est en effet plus difficile d’établir le prix d’un bien si on n’a pas de comparables.

Néanmoins, certaines personnes pensent à tort pouvoir utiliser le prix d'achat initial pour établir un comparable. Ces personnes prennent en compte la date d’achat et font un redressement en multipliant le montant payé par le pourcentage d'augmentation des prix jusqu'à aujourd'hui. Premièrement, il faut bien connaître l’évolution des prix dans un quartier et dans un segment de marché donné pour réussir à appliquer avec exactitude le pourcentage de variation des prix du marché. Deuxièmement, même si on réussit cet exercice, il ne s’agira que d’un seul comparable et il nous en faut au moins trois pour bien cerner la valeur marchande d’une propriété selon la technique de parité.

Qui plus est, on ne connaît pas les conditions qui prévalaient au moment de la vente. Quelles étaient les conditions exactes du marché à cette époque ? Quels étaient les motifs personnels de la vente par l’ancien propriétaire ? Quels types de rapports liaient les parties entre elles ? Même si on a la réponse à toutes ces questions, il n’en demeure pas moins qu'il s'agit du passé. Et lorsqu’on cherche à établir le juste prix d’une propriété, on cherche plutôt à connaître les facteurs qui influencent actuellement le marché immobilier. Un acheteur avisé est un acheteur qui sait tirer profit de la connaissance des conditions actuelles du marché.

C’est un lieu commun de dire qu’un vendeur ne voudra jamais laisser aller sa propriété à un prix inférieur au prix marché. Un acheteur voudra voir toutes les propriétés disponibles pour justement connaître ce prix du marché. C’est la seule façon pour lui d’obtenir le meilleur prix pour sa propriété. Le vendeur s’informera aussi de son côté auprès de son agent. En bref, cela est mon travail quotidien d’accompagner dans leur transaction des vendeurs et des acheteurs. À chaque transaction j'applique la même recette: que je représente un acheteur ou un vendeur dans une transaction, je souhaite avant tout que mes clients prennent le pouls des conditions et des prix du marché. Une fois cette étape franchie, on choisira les bons comparables pour travailler (ensemble) afin d'obtenir le meilleur prix pour leur propriété et réussir une transaction immobilière aux meilleures conditions.

Au moment d’écrire ces lignes, une forte demande pour les propriétés dans les quartiers centraux exerce une pression à la hausse sur les prix. Dans ce type marché, un vendeur fera assurément un gain de capital, sans même avoir eu à apporter des améliorations à sa propriété. Seules les conditions du marché détermineront l’importance de ce gain. Un vendeur avisé et un acheteur bien conseillé peuvent tous les deux tirer profit de cette situation. Il faut simplement frapper à la bonne porte pour être bien conseillé.

"Le marché de la revente à Montréal tire son épingle du jeu en 2009

"Après avoir enregistré une baisse d'activité au cours des quatre premiers mois de l'année, le marché immobilier a repris de la vigueur dans la région de Montréal pour terminer l'année en territoire positif", nous indique Michel BEAUSÉJOUR, chef de la direction de la Chambre immobilière du grand Montréal (CIGM).

L'année immobilière 2009 a été surprenante voire même déconcertante pour plusieurs d'entre nous : agents, acheteurs et vendeurs. J'ai répété la même phrase à tous mes nouveaux clients l'année dernière: "on ne peut rien prévoir, car aucune tendance habituelle ne tient". Mois après mois, les compilations de la CIGM me donnaient raison. Alors que normalement près des deux tiers des propriétés changent de main au cours ses six premiers mois d'une nouvelle année, seulement 35% des transactions ont été réalisées pendant cette période en 2009. Lorsque M. BEAUSÉJOUR utilise le mot "vigueur" pour qualifier la deuxième moitié de l'année, c'est en fait tout un renversement : une tendance inhabituelle. Deux tiers des transactions l'année passée ont été réalisées au cours des derniers six mois. Qui plus est, ce changement de cap a même permis de finir l'année avec une augmentation de 3% du nombre des transactions par rapport à 2008. Avec près de 42 000 transactions réalisées par l'intermédiaire d'un agent, c'est la deuxième meilleure année de toute l'histoire de la CIGM.



Le marché immobilier vogue au rythme des anticipations et de la confiance des consommateurs. Cette confiance s'est effondrée à la fin de 2008 et au début de 2009. Beaucoup d'acheteurs anticipaient une baisse des prix des maisons. Ne sachant pas comment notre économie allait passer au travers de la crise financière qui sévissait surtout aux États-Unis, ces acheteurs ont décidé d'attendre pour voir ce qui allait arriver.

En dépit d'une baisse des transactions au cours des quatre premier mois de l'année, le prix des maisons dans la grande région de Montréal a tenu bon. Le point tournant du marché immobilier montréalais a eu lieu en mai 2009. Les acheteurs qui avaient reporté leur décision d'acheter sont réapparus.

Si les acheteurs ont été 3% plus nombreux, le nombre de propriétés à vendre n'a augmenté que de 1% durant toute l'année 2009. En terme économique, cela signifie que la demande a été plus élevée que l'offre, créant ainsi une pression à la hausse sur les prix des maisons. En 2009, le prix des unifamiliales s'est accru de 4%, tandis que la copropriété et les plex suivent de près avec une augmentation de 3%.

À la lumière de ces chiffres et pour la majorité d'entre nous qui ne sommes pas des spéculateurs, voici maintenant mes vœux immobiliers en 2010; je souhaite une année immobilière revenant à la normale et des prix augmentant lentement et sûrement au-dessus d'une inflation contrôlée. À long terme, il est plus profitable pour tout le monde que le prix des propriétés augmente de façon régulière et constante. Une trop forte augmentation des prix est plus à risque de provoquer une bulle immobilière si elle ne s'accompagne pas d'une hausse correspondante du revenu des ménages.

Même si la probalité d'une bulle immobilière est moins élévée à Montréal que dans des marchés comme Toronto, Calgary ou Vancouver, les répercussionns d'un dégonflement dans ces villes aura probablement plus d'impact sur nous que la récente crise immobilière aux États-Unis. Parce que nous partageons le même système bancaire et sommes assujettis aux mêmes politiques de la Banque du Canada, l'impact d'une hausse brutale des taux d'intérêts va refroidir beaucoup d'intentions d'acheter.

Que ce soit pour les vendeurs ou pour les acheteurs, il faut ainsi souhaiter davantage de propriétés à vendre en 2010. Aux personnes qui songent à vendre, je conseille de profitez maintenant des gains de la dernière année, voire même de la dernière décennie, mais n'attendez surtout pas que les taux d'intérêts hypothécaires se mettent à grimper. Enfin, plus de propriétés à vendre, c'est aussi une bonne nouvelle pour les acheteurs et pour une saine augmentation des prix en 2010.

Bonne année immobilière !

Mon premier regard fasciné sur Montréal

Aussi loin que je puisse me souvenir, j'ai toujours été fasciné par Montréal. J'aime me rappeler la première fois que j'ai regardé ou plutôt imaginé la « grande ville ». J'avais à peine 5 ans. Mon père était propriétaire d'une épicerie de quartier à Longueuil. À cette époque, les commerces fermaient le dimanche et mon père en profitait l'été pour emmener toute la famille en promenade dans l'Econoline Ford de livraison. Nous allions la plupart du temps dans la proche campagne montérégienne ou sur une plage du lac Champlain aux États-Unis.

Un dimanche, Papa décide de nous emmener en « ville ». Assis sur une caisse de lait renversée entre Papa et Maman, je me souviens encore très bien aujourd'hui des sentiments qui m'envahissaient à la vue de Montréal en roulant sur le pont Jacques-Cartier. D'abord, comme j'étais déjà fébrile à l'idée de cette promenade dominicale inhabituelle, j'ai eu peur dès la vue du pont dont l'inclinaison des tabliers me donnait l'impression qu'ils tombaient dans le fleuve.



Ensuite, j'ai ressentie une excitation de pouvoir découvrir quelque chose d'inconnue, une sorte de forêt enchantée, en béton, remplie de constructions très hautes. Du haut de mes deux pommes, pour mieux voir l'immensité de ce paysage bâti, je me souviens encore de m'être levé de la caisse de lait et de m'être fortement agrippé à la boîte du moteur de l'Econoline. J'ai demandé : « Papa, pourquoi c'est construit comme ça, si haut et si tassé ? C'est parce qu'il y a beaucoup de monde », m'a-t-il répondu. Aujourd'hui, je sais que lorsque mon père dit « beaucoup de monde », c'est sa façon à lui de dire «trop de monde». C'était donc pour lui un aspect négatif de la « ville ».

Dans ma tête d'enfant, la densité de Montréal était plutôt un mystère, l'origine de mon attrait pour la ville. Dès ce moment, j'ai pensé que si la grande ville attire tant de personnes, c'est qu'elle était probablement assez fascinante. Savoir, comprendre et expliquer cet attrait fût ma principale motivation de faire des études en économie et en urbanisme à l'université. Aujourd'hui encore, j'aime dire que si le prix des maisons est plus élevé sur l'Île de Montréal que dans la couronne, c'est que la « grande ville » doit bien avoir plusieurs attraits.

Ce souvenir d'avoir ouvert très grand et très rond les yeux pour regarder LA ville restera à jamais imprégné dans ma mémoire. Ce regard fasciné sur Montréal se répète à chaque fois que j'emprunte les ponts qui ceinturent l'île, mais aussi en la regardant du hublot de l'avion au retour de vacances.

L'immobilier, notre histoire !

À la signature de l'acte de vente chez le notaire, plusieurs de mes clients sont étonnés de recevoir une pile de vieux titres de propriété. Juridiquement, ces titres ne suivent pas les propriétaires mais font parties intégrantes de l'immeuble que l'on achète. Ils sont transmis d'un propriétaire à l'autre et à chaque vente, un nouveau titre s'additionne à la pile.

En décembre 2005, entre Noël et le jour de l'an, je m'amuse à examiner les vieux titres de mon triplex sur la rue Chabot dans la Petite-Patrie. J'ai devant moi l'histoire d'une maison ou plutôt une liste des propriétaires depuis l'achat du terrain en 1913 par un menuisier, Philippe Lachance (les noms de famille ont été volontairement modifiés, parce qu'ils sont accessoires dans le propos). Il a acheté le terrain pour la somme de 225$ à la THE ROSS REALTY COMPANY LIMITED, appartenant à James Ross riche financier et ingénieur de Montréal. Ce dernier vivait sur la rue Peel dans une résidence bourgeoise qu'il avait fait construire par l'architecte américain Bruce Price.



La pile sur mon bureau comprend des actes de vente et aussi de vieux testaments faisant acte de transmission des droits de propriété sur l'immeuble. Plus je lis les premiers documents écrits à la main, plus je veux en savoir davantage sur ces gens qui y habitaient. Je me mets à lire et classer les titres de façon chronologique. Surprise, j'ai devant moi tous les actes jusqu'à aujourd'hui, ce qui me permet de constater que l'immeuble a appartenu à cette même famille Lachance pendant plus de 60 ans. Ce triplex prend tout d'un coup encore plus d'importance à mes yeux. Je me dis qu'à l'intérieur de ces murs, l'histoire d'une famille s'est passée sur plusieurs générations.

Les titres de propriété et les actes permettent de dessiner l'arbre généalogique de cette famille à partir de Philippe Lachance. Celui-ci a eu un fils qui se nomme Raoul. Là, il me vient à l'esprit de vouloir parler à un descendant pour connaître davantage cette famille à travers l'historique de propriétés de cette maison. Je pense immédiatement à l'internet. J'ouvre Google et j'écris L-a-c-h-a-n-c-e. Je tombe sur le site des Lachance en Amérique du Nord. J'aperçois une note et l'adresse de courriel d'une femme qui parle d'un dénommé Raoul de Montréal. J'écris à cette femme et lui demande si elle connaît des descendants de Raoul Lachance qui habitait sur la rue Chabot à Montréal. Il est trois heures du matin. J'arrête ici mes recherches, mais je n'arrive pas à dormir et je ne cesse d'imaginer la vie de cette famille dans cette maison.

Quelques heures plus tard, j'ouvre ma boîte de courriel. Incroyable! J'ai une réponse à mon courriel de la femme qui me parle d'une tante vivante, Louisette la fille de Raoul. Cette femme m'écrit qu'elle a été touchée par mon intérêt puisqu'elle n'avait que de bons souvenirs d'enfance dans cette maison, notamment le bonheur qui y régnait lors des rencontres familiales du temps des fêtes. Elle m'invite à transmettre mes coordonnés téléphoniques qu'elle fera suivent à sa tante Louisette.

Dans la même journée, je reçois un appel de Louisette, fille de Raoul Lachance. Je suis étonné et en même temps emballé d'avoir au bout du fil la clé d'une histoire qui me passionne totalement. Nous avons parlé pendant au moins une heure. Louisette Lachance est née dans le logement principal du rez-de-chaussée et s'y est mariée à l'âge de 23 ans. Son père, Raoul, est menuisier tout comme son grand-père, Philippe, avec qui il construit le triplex. Ils construisent d'abord une petite maison de trois pièces en fond de cour. Cette petite maison sert d'atelier aux deux menuisiers tout en abritant un commerce de type dépanneur. La construction du triplex sur deux étages s'étend sur plusieurs années. La famille de Philippe Lachance déménage finalement au rez-de-chaussée du nouveau triplex durant l'année 1925.

Louisette Lachance me raconte que son père Raoul et son grand-père Philippe prennent grand soin de leur maison. Ils parlent avec fierté des rosaces installées au plafond du salon mais, peu fortunés, les planchers sont en bois franc que le long des murs. Au centre des pièces, les planchers sont en pin et le revêtus de tuiles en linoléum ou de tapis.

Raoul épouse Exilda Lapierre. Au début de leur mariage, ils occupent une des deux pièces double parallèle. Ils ont six enfants, dont Louisette, tous nés au rez-de-chaussée du triplex. À une certaine époque, il y a eu jusqu'à huit personnes vivant au rez-de-chaussée. Dans la partie arrière d'une des pièces double, c'était la chambre des filles. Le salon avec ses rosaces est à l'avant de l'autre pièce double et les grands-parents occupaient la partie arrière. Les garçons couchaient dans une autre pièce à l'arrière de la maison, attenante à la cuisine.

J'aurais beaucoup à raconter sur l'histoire de cette maison et de cette famille. Un document mérite enfin une dernière observation. Parmi les titres en ma possession, il y a un testament d'Évelina Leclair daté du 9 juin 1933. Elle y lègue à son époux Philippe Lachance sa part indivise de l'immeuble. Le testament est fait et signé au rez-de-chaussée du triplex. J'arrive à la conclusion qu'Évelina Leclair était probablement très malade, puisqu'elle décède 3 semaines plus tard le 9 juin 1933, selon une déclaration de transmission de sa part indivise. Philippe Lachance, le grand-père, décède le 30 octobre 1943, sans testament. Il laisse pour seuls et uniques héritiers ses quatre enfants dont Raoul Lachance.

Les titres de propriété nous apprennent beaucoup sur les gens qui ont vécu dans nos maisons. L'histoire de cette famille vivant dans ce triplex de la rue Chabot prend fin le 4 mai 1974, alors que Raoul Lachance vend le triplex familial pour une somme de quinze mille dollars. Dans ces maisons que nous habitons, il y a une belle histoire : la construction d'un héritage, des naissances, des mariages et des décès. L'immobilier, c'est notre histoire . . . prenez grand soin des anciens titres de votre propriété !