La forte activité immobilière dans la métropole a eu un effet direct sur la valeur foncière des propriétés, soit le montant servant de base de calcul du montant des taxes municipales et scolaires. Il faudra toutefois attendre le dépôt du budget fin novembre pour connaître l’impact réel de cette hausse sur le compte de taxes en 2011.
Sur l'île de Montréal, la valeur des immeubles résidentiels a grimpé de 23,5 % entre 2006 et 2009, soit les deux années de référence pour la confection des deux derniers rôles d’évaluation. Comme prévu, ce sont les arrondissements du Plateau Mont-Royal (35,6%), du Sud-Ouest (32,2%), de Rosemont-Petite-Patrie (29,4%) et de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (27,2%) qui enregistrent les plus fortes augmentations.
Doit-on se réjouir de la hausse de notre évaluation municipale?
Du point de vue d’un propriétaire, la hausse de l’évaluation municipale est sans doute une bonne nouvelle, voire rassurante quant au fait que notre propriété prend de la valeur. Effectivement, cela fait toujours un petit velours de constater que notre achat est aussi un investissement.
À l’inverse, du point de vue d’un contribuable, une hausse significative de la valeur foncière de notre propriété est une nouvelle parfois angoissante. Pour éviter un fardeau important aux contribuables, la municipalité a diminué dans le passé son taux d’imposition. Elle a également décidé d’étaler le montant de la hausse sur trois ans. On verra dans le prochain budget ce que la Ville décidera cette fois-ci. Néanmoins, si la variation de votre évaluation dépasse largement l’augmentation moyenne de la valeur des propriétés sur l’Île de Montréal, il est fort probable que vos taxes augmenteront proportionnellement plus que la moyenne des augmentations.
Vous pouvez déjà consulter en ligne votre évaluation municipale à (www.ville.montreal.qc.ca/evalweb). Si vous êtes en désaccord avec votre nouvelle évaluation, prenez note que vous pouvez la contester jusqu’au 30 avril prochain. Vous pouvez obtenir la procédure de révision sur le site internet de la Ville. Comme les rôles sont confectionnés conformément à la loi sur la fiscalité municipale au Québec, le formulaire est le même pour toutes les municipalités au Québec et il est disponible auprès des services municipaux responsables de l’évaluation.
Valeur municipale versus la valeur marchande de votre propiété
En dépit du fait que votre nouvelle évaluation municipale est un bon indicateur de l’évolution de la valeur marchande de votre propriété, j’insiste pour dire qu’elle ne correspond absolument pas à sa valeur actuelle sur le marché de la revente. Les municipalités ne vérifient qu’à tous les trois ans la variation des valeurs des propriétés sur leur territoire. Ainsi, le nouveau rôle actuel a comme référence le marché immobilier au 1 juillet 2009. Les évaluations municipales sont donc toujours décalées par rapport au marché réel. Par exemple, si on examine la fiche MLS d’un duplex vendu à Rosemont en janvier 2010, les montants indiqués de l’évaluation municipale avaient comme référence le marché immobilier des duplex avoisinants vendus en 2005. Ceci explique un écart toujours important de l’évaluation municipale avec les prix observés au moment de la vente.
De plus, les évaluateurs de la Ville ne visitent pas toutes les propriétés. Ils confectionnent le rôle d’évaluation par la recherche d’unités de voisinage témoin par catégorie d’immeuble et par quartier. Il y en a 4000 sur tout le territoire de l’Île de Montréal. Plus particulièrement, ils examinent attentivement et visitent les propriétés vendues durant l’année de référence. Ils tiennent compte également des rénovations faisant l’objet de demandes de permis et des nouvelles constructions. Bien que représentative du marché immobilier, cette évaluation reste globale et elle ne tient pas compte des caractéristiques propres à chacun des immeubles. Il serait fastidieux mais surtout trop couteux d’évaluer individuellement tous les immeubles du territoire d’une municipalité.
Avant de ranger votre avis d’évaluation, il est important d’y jeter un coup d’oeil attentif. Il est aussi très sage et instructif d’examiner votre évaluation foncière en la comparant avec celles de vos voisins. Les avis d’évaluation sont publics et tous disponibles sur l’internet. Pour plus de précisions, n’hésitez pas à communiquer avec moi.
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