Le prix d'achat antérieur payé par le vendeur… est-ce utile à savoir?

Il m’est arrivé à quelques reprises, mais rarement quand même, qu’un client me demande le prix payé par le vendeur pour sa propriété. On pourrait penser à tort que cette information est confidentielle, mais elle est publique et disponible sur le site internet du Registre foncier du Québec.

Cette information a sans doute un intérêt anecdotique mais d’aucune façon il s’agit d’une donnée pertinente en immobilier : elle ne permet pas d’établir la valeur d’une propriété et encore moins elle ne sert pour en négocier le prix.

À l'intar des institutions bancaires et des professionnels de l’immobilier qui ne tiennent pas compte de cette information, voici pourquoi monsieur et madame tout le monde devrait accorder peu d’importance au prix d'achat antérieur d'une propriété pour en établir la valeur actuelle.

Avant tout, il est important d’aborder la façon dont est déterminé la veleur marchande d’une propriété. Le prix d’un bien est toujours déterminé en le comparant avec un autre bien et le plus souvent avec un bien comparable. En immobilier, on cherche avant tout à établir le prix d’une propriété en la comparant avec d’autres propriétés vendues dans un passé récent, soit au cours des six derniers mois. Dans un même segment de marché, les caractéristiques de chacune des propriétés peuvent en faire varier le prix. On procédera à des redressements pour ramener chacune des propriétés comparables. On ajustera ainsi le prix de la propriété à évaluer en tenant compte de ses caractéristiques propres et des caractéristiques des autres propriétés dans un même segment de marché. La moyenne des prix obtenue nous permettra à la fin d’obtenir une opinion assez précise de la valeur marchande d’une propriété. Cet exercice demande de l’expérience sur le terrain et il faut avoir visité plusieurs propriétés.

Cette méthode pour évaluer le prix d’une propriété se nomme la technique de parité. Elle est aussi la plus utilisée par les évaluateurs agrées, les banques et les professionnels de l’immobilier. S’il n’existe aucune vente dans un segment de marché permettant l’emploi de cette technique, on utilisera la technique des coûts de construction, soit la dépense à faire pour reconstruire à neuf. Mais comme pour la technique de parité, il faudra avoir fait ces calculs des coûts de construction pour au moins trois propriétés.

Imaginez, trois propriétés, c’est le minimum pour un professionnel de l’immobilier qui a visité des centaines de propriété. D'entrée jeu, lorsque j’accompagne de nouveaux acheteurs pour leur transaction, je dis donc toujours comment il est important de visiter plusieurs propriétés avant d’acheter, surtout s’il s’agit de leur premier achat. Il est en effet plus difficile d’établir le prix d’un bien si on n’a pas de comparables.

Néanmoins, certaines personnes pensent à tort pouvoir utiliser le prix d'achat initial pour établir un comparable. Ces personnes prennent en compte la date d’achat et font un redressement en multipliant le montant payé par le pourcentage d'augmentation des prix jusqu'à aujourd'hui. Premièrement, il faut bien connaître l’évolution des prix dans un quartier et dans un segment de marché donné pour réussir à appliquer avec exactitude le pourcentage de variation des prix du marché. Deuxièmement, même si on réussit cet exercice, il ne s’agira que d’un seul comparable et il nous en faut au moins trois pour bien cerner la valeur marchande d’une propriété selon la technique de parité.

Qui plus est, on ne connaît pas les conditions qui prévalaient au moment de la vente. Quelles étaient les conditions exactes du marché à cette époque ? Quels étaient les motifs personnels de la vente par l’ancien propriétaire ? Quels types de rapports liaient les parties entre elles ? Même si on a la réponse à toutes ces questions, il n’en demeure pas moins qu'il s'agit du passé. Et lorsqu’on cherche à établir le juste prix d’une propriété, on cherche plutôt à connaître les facteurs qui influencent actuellement le marché immobilier. Un acheteur avisé est un acheteur qui sait tirer profit de la connaissance des conditions actuelles du marché.

C’est un lieu commun de dire qu’un vendeur ne voudra jamais laisser aller sa propriété à un prix inférieur au prix marché. Un acheteur voudra voir toutes les propriétés disponibles pour justement connaître ce prix du marché. C’est la seule façon pour lui d’obtenir le meilleur prix pour sa propriété. Le vendeur s’informera aussi de son côté auprès de son agent. En bref, cela est mon travail quotidien d’accompagner dans leur transaction des vendeurs et des acheteurs. À chaque transaction j'applique la même recette: que je représente un acheteur ou un vendeur dans une transaction, je souhaite avant tout que mes clients prennent le pouls des conditions et des prix du marché. Une fois cette étape franchie, on choisira les bons comparables pour travailler (ensemble) afin d'obtenir le meilleur prix pour leur propriété et réussir une transaction immobilière aux meilleures conditions.

Au moment d’écrire ces lignes, une forte demande pour les propriétés dans les quartiers centraux exerce une pression à la hausse sur les prix. Dans ce type marché, un vendeur fera assurément un gain de capital, sans même avoir eu à apporter des améliorations à sa propriété. Seules les conditions du marché détermineront l’importance de ce gain. Un vendeur avisé et un acheteur bien conseillé peuvent tous les deux tirer profit de cette situation. Il faut simplement frapper à la bonne porte pour être bien conseillé.